Operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas não consideradas contribuintes
CST 410 · Sem alíquota
O cClassTrib 410028 — Operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas não consideradas contribuintes — é utilizado para identificar transações realizadas por indivíduos que não se enquadram nas disposições do Art. 251, § 1º da LC 214/2025. Aplica-se a situações como a venda esporádica de imóvel residencial próprio por pessoas físicas que não exercem atividades habituais de compra e venda, locação ou incorporação imobiliária.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- Sem alíquotaSem alíquota
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 251, § 1º
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Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo. § 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosO código 410028 (CST 410) deve ser usado nas operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas que NÃO se enquadram nas hipóteses do Art. 251, § 1º da LC 214/2025, ou seja, pessoas físicas que não são consideradas contribuintes do IBS e da CBS para fins de operações imobiliárias. Trata-se de operações fora do campo de incidência do IBS e da CBS, razão pela qual o código não possui alíquota associada (regime 'sem alíquota'). Exemplos típicos são a venda esporádica de imóvel residencial próprio por pessoa física sem atividade habitual de compra e venda, locação ou incorporação imobiliária. NÃO utilize este código quando a pessoa física realizar operações que a enquadrem como contribuinte nos termos do Art. 251, § 1º (ex.: incorporação, loteamento habitual, compra para revenda). Nesses casos, a operação deve ser classificada com o CST adequado ao regime regular ou ao regime específico do Capítulo de bens imóveis. Distingue-se dos demais códigos da série 41xxxx, que tratam de operações imobiliárias de contribuintes do regime regular.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Pessoa física João da Silva vende apartamento residencial de uso próprio (operação eventual, sem habitualidade): correto classificar com CST 410028, pois não há enquadramento como contribuinte.
- 02Maria Oliveira, pessoa física, aliena terreno herdado de familiar, sem histórico de atividade imobiliária habitual: operação classificada com 410028, fora do campo de incidência do IBS/CBS.
- 03Carlos Souza, pessoa física, cede imóvel rural a título de permuta isolada, sem caracterização de atividade empresarial: uso do CST 410028 está correto por ausência de contribuição.
— Atenção
Curadoria nomos- ATENÇÃO: a habitualidade ou o volume de operações podem caracterizar a pessoa física como contribuinte nos termos do Art. 251, § 1º da LC 214/2025. Classificar indevidamente com 410028 operações habituais expõe o cedente a autuação e exigência retroativa de IBS e CBS com multa e juros.
- Não confundir 'pessoa física não contribuinte' com 'pessoa física isenta' ou 'com redução de alíquota': o CST 410028 indica operação fora do campo de incidência (sem alíquota), e não um benefício fiscal. O uso incorreto pode gerar glosa de crédito na outra ponta da operação.
- Pessoas físicas que atuem como incorporadoras, loteadoras ou que realizem compras sistemáticas para revenda de imóveis serão enquadradas como contribuintes do regime regular, devendo usar CST distinto. A análise deve ser feita caso a caso, considerando os critérios do Art. 251, § 1º, sob risco de requalificação pela autoridade fiscal.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais
— Códigos relacionados
- 410001Fornecimento de bonificações quando constem no documento fiscal e que não dependam de evento posterior→
- 410002Transferências entre estabelecimentos pertencentes ao mesmo contribuinte→
- 410003Doações sem contraprestação em benefício do doador→
- 410004Exportações de bens e serviços→
- 410005Fornecimentos realizados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios→