Fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular
CST 410 · Sem alíquota
O cClassTrib 410012 — Fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular — é utilizado para registrar operações de condomínios que não optaram pelo regime do IBS/CBS e cuja receita oriunda de taxas condominiais representa 80% ou mais de sua receita total, conforme o art. 26, § 2º, II da LC 214/2025. Aplica-se a situações em que os valores cobrados a título de taxa de condomínio, fundo de reserva e rateio de despesas estão isentos da incidência tributária, resultando em alíquota 'sem alíquota'.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- Sem alíquotaSem alíquota
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 26, § 2º, II
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Art. 26. Não são contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no inciso II do § 1º do art. 156-A da Constituição Federal: I – condomínio edilício; § 2º Em relação ao condomínio edilício de que trata o inciso I do caput deste artigo: I – caso exerça a opção pelo regime regular de que trata o § 1º deste artigo, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros; e II – caso não exerça a opção pelo regime regular e desde que as taxas e demais valores condominiais cobrados de seus condôminos representem menos de 80% (oitenta por cento) da receita total do condomínio: a) ficará sujeito à incidência do IBS e da CBS sobre as operações com bens e com serviços que realizar de acordo com o disposto no inciso I do caput do art. 21 desta Lei Complementar; e b) apropriará créditos na proporção da receita decorrente das operações tributadas na forma da alínea “a” deste inciso, em relação à receita total do condomínio.
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosUse o código 410012 para registrar os fornecimentos realizados por condomínio edilício que NÃO optou pelo regime regular do IBS/CBS e cujas taxas e valores condominiais cobrados dos condôminos representam 80% ou mais da receita total do condomínio. Nessa situação, o condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS (art. 26, caput, I, da LC 214/2025), e os valores cobrados a título de taxa de condomínio, fundo de reserva, rateio de despesas e demais encargos condominiais ordinários ficam fora da incidência tributária — por isso a alíquota é 'sem alíquota'. NÃO use este código quando o condomínio tiver optado pelo regime regular (nesse caso, use o código correspondente à tributação plena sobre todas as taxas e valores cobrados). NÃO use este código para as operações comerciais que o condomínio não optante realize com bens ou serviços a terceiros quando as taxas condominiais representem MENOS de 80% da receita total — nessa hipótese, essas operações específicas serão tributadas normalmente conforme o art. 21, I, da LC 214/2025, e devem receber código tributário adequado à natureza da operação. O código 410012 aplica-se exclusivamente ao fluxo de valores entre o condomínio não optante e seus condôminos, dentro do limite de 80% da receita total.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Condomínio Residencial Vila das Flores (não optante, taxas = 92% da receita total) cobra taxa condominial mensal de R$ 800 dos condôminos — operação classificada como 410012, sem incidência de IBS/CBS.
- 02Edifício Comercial Centro Empresarial Ltda (não optante, taxas = 85% da receita) emite boleto de rateio de despesas de manutenção do hall aos condôminos — valor registrado com código 410012, sem tributação pelo IBS/CBS.
- 03Condomínio Mirante do Parque (não optante) cobra fundo de reserva extraordinário dos condôminos; taxas representam 88% da receita total — lançamento sob código 410012, alíquota zero aplicável.
— Atenção
Curadoria nomos- ATENÇÃO AO LIMITE DE 80%: Se as taxas condominiais representarem MENOS de 80% da receita total, o condomínio não optante passa a ser contribuinte sobre suas operações comerciais (art. 26, § 2º, II, 'a'). Usar 410012 nessa situação caracteriza omissão de receita tributável e sujeita o condomínio a autuação e glosa de créditos.
- NÃO CONFUNDIR com o regime do optante: Condomínios que exerceram a opção pelo regime regular do art. 26, § 1º, têm TODAS as suas taxas e valores sujeitos ao IBS/CBS — o código 410012 é exclusivo do não optante. A opção incorreta de código pode levar à não tributação de base tributável legítima.
- APROPRIAÇÃO PROPORCIONAL DE CRÉDITOS: O condomínio não optante com taxas abaixo de 80% só pode apropriar créditos na proporção da receita tributada (art. 26, § 2º, II, 'b'). O uso indiscriminado do código 410012 para todas as entradas pode resultar em aproveitamento indevido de créditos e risco de autuação pelo fisco.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais
— Códigos relacionados
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