Operações com bens imóveis
CST 200 · Padrão
O cClassTrib 200046 — Operações com bens imóveis — é aplicável às operações sujeitas ao IBS e à CBS com redução de 50% nas alíquotas, conforme o art. 261 da LC 214/2025. Aplica-se às operações gerais com bens imóveis, como compra e venda, permuta e outras transmissões onerosas realizadas por contribuintes que atuam no setor imobiliário.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- Padrão
- Redução IBS
- 50%
- Redução CBS
- 50%
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 261
Ver no Planalto ↗— Redação Oficial
Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento).
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosO código 200046 deve ser usado nas operações com bens imóveis sujeitas ao IBS e à CBS com redução de 50% nas alíquotas, conforme o art. 261 da LC 214/2025. Aplica-se às operações gerais com bens imóveis previstas no Capítulo correspondente da lei, como compra e venda, permuta e outras transmissões onerosas de imóveis realizadas por contribuintes do IBS/CBS (incorporadoras, loteadoras, empresas imobiliárias e pessoas jurídicas que pratiquem tais operações com habitualidade ou em volume que caracterize atividade). A redução de 50% incide tanto sobre a alíquota do IBS quanto sobre a alíquota da CBS, resultando em carga efetiva equivalente à metade das alíquotas padrão. Não deve ser usado para operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, que possuem tratamento próprio na LC 214/2025, nem para serviços de construção civil prestados de forma autônoma, que seguem regras distintas. Atenção: operações com imóveis realizadas por pessoas físicas fora do âmbito de atividade habitual podem não se enquadrar como fato gerador do IBS/CBS, devendo o contribuinte verificar previamente a incidência antes de utilizar este código.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Construtora Alvorada Ltda. vende unidade residencial pronta (apartamento) a comprador pessoa física por R$ 800.000 — operação de transmissão de imóvel, código 200046, IBS e CBS com redução de 50%.
- 02Loteadora Horizonte S.A. aliena lote urbano a pessoa jurídica em loteamento registrado — transmissão onerosa de bem imóvel, código 200046, alíquotas padrão reduzidas em 50% conforme art. 261 da LC 214/2025.
- 03Incorporadora Cidades Novas S.A. realiza permuta de terreno por unidades futuras em operação entre contribuintes do IBS/CBS — uso do código 200046 para a parcela sujeita à incidência com redução de 50%.
— Atenção
Curadoria nomos- Atenção: a redução de 50% prevista no art. 261 aplica-se às operações com bens imóveis deste Capítulo, mas não abrange serviços de construção civil autônomos nem locação de imóveis — classificar erroneamente essas operações como 200046 pode gerar glosa de crédito e autuação fiscal.
- A manutenção e aproveitamento de créditos de IBS/CBS nas operações com imóveis possui regras específicas na LC 214/2025 — verifique se há vedação ou proporcionalidade de crédito aplicável antes de apropriar integralmente os créditos gerados nas aquisições relacionadas a essas operações.
- Pessoas físicas que alienam imóveis esporadicamente, sem habitualidade ou intuito comercial, geralmente não são contribuintes do IBS/CBS — utilizar o código 200046 nessas situações é erro grave; confirme a condição de contribuinte antes de emitir documento fiscal com este código.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais
— Códigos relacionados
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- 200002Fornecimento ou importação para produtor rural não contribuinte ou TAC→
- 200003Vendas de produtos destinados à alimentação humana (Anexo I)→
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