Alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo
CST 220 · Fixa
O cClassTrib 220003 — Alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo — é um regime opcional previsto no art. 486 da LC 214/2025, aplicável à CBS, que permite a tributação com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Aplica-se a contribuintes que realizam a alienação de imóveis resultantes de parcelamento do solo urbano, conforme a Lei Federal nº 6.766/1979, com registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- FixaFixa
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 486
Ver no Planalto ↗— Redação Oficial
Art. 486. O contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, que tenha o pedido de registro do parcelamento, nos termos da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida. § 1º As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosO código 220003 deve ser usado exclusivamente por contribuintes que realizam alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo urbano, nos termos da Lei Federal nº 6.766/1979, cujo pedido de registro do parcelamento tenha sido efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Trata-se de regime opcional previsto no art. 486 da LC 214/2025, aplicável apenas à CBS (não ao IBS), com alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida — regime de caixa, portanto, e não de competência. A opção é relevante especialmente para loteadoras e incorporadoras que operam com loteamentos registrados no período de transição. NÃO deve ser usado para alienações de imóveis sem vínculo com parcelamento do solo registrado nos termos da Lei nº 6.766/1979, nem para incorporações imobiliárias regidas pela Lei nº 4.591/1964 (que possuem tratamento distinto na LC 214/2025). Também não se aplica se o pedido de registro do parcelamento for efetivado a partir de 1º de janeiro de 2029. A adoção deste código implica opção pelo regime especial — verifique se a opção foi formalmente exercida perante a Receita Federal antes de utilizá-lo.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Loteadora Horizonte Ltda. vende lote residencial em loteamento registrado em 2024 nos termos da Lei nº 6.766/1979; recolhe CBS à alíquota de 3,65% sobre cada parcela recebida.
- 02Imobiliária Verde Vale S.A. aliena unidades em loteamento cujo registro foi aprovado em março de 2028; opta pelo art. 486 da LC 214/2025 e aplica o código 220003 nas notas fiscais de venda.
- 03Construtora Boa Terra Ltda. comercializa lotes em parcelamento registrado em 2027; apura CBS sobre a receita efetivamente recebida no mês (regime de caixa), utilizando o código 220003.
— Atenção
Curadoria nomos- Atenção: o regime é opcional e restrito à CBS. O IBS sobre a mesma operação segue as regras gerais ou o regime específico de imóveis aplicável — usar 220003 para o IBS configura erro de classificação com risco de autuação.
- A base de cálculo é a receita bruta RECEBIDA (regime de caixa), não a receita auferida. Escriturar pelo regime de competência com este código gera apuração incorreta de CBS e possível lançamento de ofício pela Receita Federal.
- Parcelamentos com pedido de registro efetivado a partir de 01/01/2029 estão fora do escopo do art. 486. Aplicar 220003 a esses casos caracteriza enquadramento indevido em regime favorecido, sujeitando o contribuinte à glosa e multa de ofício.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais