Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação
CST 220 · Fixa
O cClassTrib 220001 — Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação — é utilizado por incorporadoras que optaram pelo Regime Especial de Tributação (RET) conforme a Lei Federal nº 10.931/2004, e que estão apurando a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) pela alíquota fixa de 2,08% sobre a receita mensal recebida, conforme o art. 485, I, da LC 214/2025. Aplica-se a empreendimentos que foram submetidos ao regime de patrimônio de afetação, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- FixaFixa
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 485, I
Ver no Planalto ↗— Redação Oficial
Art. 485. O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que tenha realizado o pedido de opção pelo regime específico instituído pelo art. 1º e tenha o pedido efetivado nos termos do art. 2º, ambos da Lei Federal nº 10.931 de 2004, antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS, da seguinte forma: I - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos arts. 4º e 8º da Lei Federal nº 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida;
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosUse o código 220001 (CST 220) quando o emitente for uma incorporadora imobiliária que: (1) submeteu o empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964; (2) formalizou o pedido de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) previsto na Lei Federal nº 10.931/2004, com efetivação antes de 1º de janeiro de 2029; e (3) está apurando a CBS pela alíquota fixa de 2,08% sobre a receita mensal recebida, nos termos do art. 485, I, da LC 214/2025. Este código aplica-se exclusivamente à CBS — o IBS possui tratamento próprio no regime do RET imobiliário. NÃO use este código para incorporações que não aderiram ao patrimônio de afetação, para empreendimentos cujo pedido de opção ao RET foi efetivado após 31/12/2028, para simples venda de imóveis prontos por construtoras sem afetação, nem para atividades de construção por empreitada ou para prestadores de serviços imobiliários (administradoras, imobiliárias). Nesses casos, aplica-se o regime geral do IBS/CBS ou outro código específico de redução.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Construtora Alfa Ltda. emite nota de recebimento de parcela do cliente referente a unidade do empreendimento 'Residencial Bela Vista', devidamente afetado e com RET ativo desde 2027 — CBS de 2,08% sobre o valor recebido, CST 220, código 220001.
- 02Incorporadora Beta S.A. recebe, em março de 2028, R$ 500.000 de compradores de apartamentos do 'Condomínio Solar das Águas' sob patrimônio de afetação com opção ao RET efetivada em 2026 — CBS apurada: R$ 10.400 (2,08%), usando o CST 220 / código 220001.
- 03Empreendimento 'Torres do Parque' da Gama Incorporações Ltda., com pedido de opção ao RET protocolado e aprovado em dezembro de 2028 — ainda dentro do prazo legal; receitas mensais tributadas pela CBS à alíquota fixa de 2,08%, código 220001.
— Atenção
Curadoria nomos- ATENÇÃO AO PRAZO: o pedido de opção ao RET deve ser efetivado ANTES de 1º/01/2029. Empreendimentos com opção formalizada após essa data não se qualificam para o CST 220/código 220001, devendo ser tributados pelo regime geral, com risco de autuação e recolhimento a menor da CBS se o código for usado indevidamente.
- O código 220001 é exclusivo para a CBS (alíquota fixa de 2,08%). O IBS incidente sobre incorporações imobiliárias com RET segue regramento distinto na LC 214/2025. Usar este CST para abranger também o IBS configura erro de classificação e pode gerar glosa de créditos tomados indevidamente pela contraparte.
- Patrimônio de afetação é condição obrigatória: incorporações sem o registro formal de afetação nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964, mesmo que recolham IRPJ/CSLL pelo RET, NÃO atendem aos requisitos do art. 485, I da LC 214/2025, devendo utilizar o regime geral de CBS. A manutenção inadequada do código 220001 nesses casos expõe o contribuinte a autuação e juros sobre diferença de alíquota.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais