Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação
CST 220 · Fixa
O cClassTrib 220002 — Incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação — é destinado às incorporadoras que atendem às condições estabelecidas no art. 485, II, da LC 214/2025. Aplica-se a situações em que a incorporação está sujeita ao regime de patrimônio de afetação e a empresa optou pelo Regime Especial de Tributação antes de 1º de janeiro de 2029.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- FixaFixa
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 485, II
Ver no Planalto ↗— Redação Oficial
Art. 485. O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que tenha realizado o pedido de opção pelo regime específico instituído pelo art. 1º e tenha o pedido efetivado nos termos do art. 2º, ambos da Lei Federal nº 10.931 de 2004, antes de 1º de janeiro de 2029, pode optar pelo recolhimento de CBS, da seguinte forma: II - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista no § 6º e § 8º do art. 4º e parágrafo único do art. 8º da Lei Federal nº 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal recebida.
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosO código 220002 deve ser usado exclusivamente por incorporadoras imobiliárias que atendam, cumulativamente, três condições previstas no art. 485 da LC 214/2025: (1) a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964; (2) a empresa realizou o pedido de opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelo art. 1º da Lei nº 10.931/2004, com efetivação do pedido antes de 1º de janeiro de 2029; e (3) a incorporação se enquadra especificamente nas hipóteses do § 6º e § 8º do art. 4º e do parágrafo único do art. 8º da Lei nº 10.931/2004 — que correspondem ao RET com alíquota especial de CBS fixada em 0,53% sobre a receita mensal recebida. A base de cálculo é a receita mensal efetivamente recebida, não a receita bruta total. NÃO use este código para incorporações imobiliárias fora do patrimônio de afetação, para incorporações cujo pedido de opção ao RET seja posterior a 01/01/2029, nem para operações de construção por empreitada ou simples venda de imóveis prontos, que seguem regimes distintos. Distingue-se do código 220001, que abrange incorporações submetidas ao RET em modalidade diversa das hipóteses específicas do art. 485, II.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Construtora Afetação Segura Ltda. registra em cartório o patrimônio de afetação do Edifício Solar das Palmeiras em março de 2027 e recebe R$ 800.000 em receitas no mês — recolhe CBS de R$ 4.240 (0,53% × R$ 800.000) usando o código 220002.
- 02Incorporadora Plano Forte S.A., com RET efetivado em 2026 para o Condomínio Vila Nova (patrimônio de afetação, enquadrado no § 6º do art. 4º da Lei 10.931/2004), apura a CBS mensalmente sobre as parcelas recebidas dos compradores, aplicando alíquota fixa de 0,53% sob o código 220002.
- 03Empreendimento Horizonte Urbano Ltda. opta pelo RET antes de 01/01/2029 para loteamento com afetação patrimonial nos termos da Lei 10.931/2004 — cada nota fiscal de recebimento de parcela deve ser classificada com CST 220 e código 220002.
— Atenção
Curadoria nomos- ATENÇÃO ao corte temporal: o pedido de opção ao RET deve ser efetivado antes de 01/01/2029. Incorporações com pedido posterior não fazem jus à alíquota de 0,53% e não podem usar o código 220002, sujeitando-se ao regime geral do IBS/CBS.
- A base de cálculo é a receita mensal RECEBIDA (regime de caixa), não a receita contratada ou emitida em nota fiscal. Usar competência de emissão em vez de recebimento pode gerar recolhimento indevido e inconsistências na EFD, com risco de autuação por omissão ou antecipação de receita.
- O patrimônio de afetação é condição sine qua non: incorporações sem afetação registrada em cartório, mesmo com RET válido, NÃO se enquadram no art. 485, II. Classificar operações sem afetação neste código configura erro grave, podendo resultar em glosa do benefício e cobrança da diferença de CBS com juros e multa.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais