Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel com alíquota sobre a receita bruta
CST 221 · Fixa
O cClassTrib 221001 — Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel com alíquota sobre a receita bruta — é utilizado por contribuintes que optam pelo regime especial do art. 487 da LC 214/2025, aplicando-se a contratos firmados por prazo determinado, com recolhimento de IBS e CBS à alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Aplica-se a operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, onde a base de cálculo é a receita bruta efetivamente recebida, conforme o regime de caixa.
— Dados Oficiais
- Tipo de alíquota
- FixaFixa
- Anexo
- Lista de Serviços LC 116/2003 — item 94871
Fonte: NT 2025.002 v1.50
— Dispositivo Legal
LC 214/2025
Art. 487, § 2º
Ver no Planalto ↗— Redação Oficial
Art. 487. O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida. § 2º As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
— Fonte: Planalto · LC 214/2025
— Quando usar
Curadoria nomosUse o código 221001 quando o contribuinte optar pelo regime especial do art. 487 da LC 214/2025 para operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrentes de contratos firmados por prazo determinado, com recolhimento de IBS e CBS calculado sobre a receita bruta recebida à alíquota fixa equivalente a 3,65%. A opção por este regime é do contribuinte e exige que o contrato seja por prazo determinado — contratos por prazo indeterminado não se enquadram neste artigo. A base de cálculo é a receita bruta efetivamente recebida (regime de caixa), e não a competência. Não use este código para operações de compra e venda de imóveis, para cessões gratuitas (a título não oneroso) ou para locações de bens móveis, que possuem tratamento distinto. Também não deve ser utilizado quando o contribuinte não exercer formalmente a opção pelo regime do art. 487, hipótese em que as regras gerais de IBS/CBS se aplicam. A alíquota de 3,65% sobre a receita bruta é fixa e substitui a aplicação das alíquotas padrão sobre a base de cálculo ordinária do IBS e CBS.
— Exemplos práticos
Curadoria nomos- 01Imobiliária Boa Vista Ltda. aluga galpão logístico por contrato de 36 meses e opta pelo art. 487: recolhe IBS+CBS sobre receita bruta mensal à alíquota de 3,65%.
- 02Fundo de Investimento Imobiliário (FII) cede onerosamente laje corporativa por prazo determinado de 24 meses e, na condição de contribuinte, adota o regime do art. 487, calculando o tributo sobre os aluguéis recebidos.
- 03Construtora Pedra Alta S.A. arrenda por 5 anos terreno de sua propriedade para instalação de torre de energia: opta pelo regime do art. 487 e classifica a operação com CST 221 / código 221001.
— Atenção
Curadoria nomos- ATENÇÃO: a opção pelo regime do art. 487 é do contribuinte e exige contrato por PRAZO DETERMINADO. Classificar locações por prazo indeterminado com o código 221001 é erro grave e pode gerar autuação por recolhimento a menor das alíquotas padrão de IBS/CBS.
- A base de cálculo é a receita bruta RECEBIDA (caixa), não a competência. Lançar competência no lugar de caixa distorce a apuração e pode gerar diferença de tributo a pagar — risco de multa de ofício em caso de fiscalização.
- O regime do art. 487 pode vedar ou limitar o aproveitamento de créditos de IBS/CBS pelo locador. Verifique as regras de crédito antes de optar, pois a alíquota reduzida de 3,65% pode ser desvantajosa para contribuintes com alta carga de insumos tributados.
— Indicadores e Documentos
Documentos fiscais